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Radiografía autonómica del desajuste entre el máximo histórico poblacional (49,8 millones), un déficit acumulado de 750.000 viviendas en áreas de empleo y la dispersión geográfica de 3,84 millones de inmuebles vacíos en zonas de despoblación.
Máximo histórico registrado por el INE (julio 2026). El 100% del crecimiento procede de la inmigración exterior, compensando el saldo vegetativo negativo desde 2015.
Hogares totales en España. Desde 2019 se formaron 1.250.000 hogares nuevos pero solo se terminaron 597.000 viviendas (la edificación cubre solo el 48% de la demanda).
Viviendas vacías censadas. El 45% se ubica en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde no hay demanda laboral ni tensión residencial.
Déficit acumulado entre 2021 y 2026. Cerca del 50% se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Baleares, Canarias y Málaga.
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¿Por qué tener 3,84 millones de casas vacías no soluciona el precio del alquiler?
Las comunidades con mayor déficit de vivienda (Madrid, Baleares, Cataluña, Canarias) sufren las tasas de vacantes más bajas (<10%), mientras que las regiones en declive (Galicia, Castilla y León) acumulan un superávit de casas vacías en aldeas rurales donde no hay demanda.
Distribución de las 26.623.708 viviendas del último Censo de Población del INE.
En los últimos 7 años se crearon 1.250.000 hogares nuevos mientras que solo se terminaron 597.000 viviendas en toda España. La brecha neta acumulada de 653.000 viviendas explica por qué los precios de compra se han duplicado en casi 50 ciudades y el alquiler se sitúa en máximos históricos (15,3 €/m²).
Modele el impacto de soluciones probadas y su coste sobre las finanzas públicas
Inspirado en el informe económico de Bufet Prieto (2026) y en experiencias reales (como el programa vasco Bizigune): ajuste los cuatro ejes de intervención pública para calcular cuántas viviendas asequibles se movilizan al año y en cuántos años se absorbería el déficit de 750.000 unidades.
Canon garantizado al propietario (80% mercado = ~780 €/mes). La administración asume la gestión, el mantenimiento y el cobro (coste: 5.500 €/viv/año).
Viviendas de protección oficial permanente sobre suelo en derecho de superficie (coste público medio: 80.000 €/viv; resto amortizado con renta social).
Subvención de 15.000 a 25.000 € por vivienda rehabilitada o transformada a cambio de 10 años de alquiler asequible referenciado.
Cobertura universal para contratos a precio regulado. Elimina el miedo del propietario y moviliza vivienda retenida al mercado (+35.000 viviendas estimadas).
| Comunidad Autónoma ↕ | Población (2026) ↕ | Crec. Demog. (%) ↕ | Parque Viv. ↕ | Viv. Vacías (%) ↕ | Déficit Viv. ↕ | Precio Venta (€/m²) ↕ | Alquiler (€/m²) ↕ | Tensión Residencial ↕ |
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Síntesis de evidencia empírica extraída de los dosieres de 2026
Un hogar en Granollers, Mataró o Madrid paga cada mes de alquiler más de lo que pagaría por la cuota de una hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, no pueden comprar porque los bancos exigen el 20% de entrada más el 10% de impuestos (entre 65.000 € y 124.000 € ahorrados). Miles de familias quedan atrapadas de por vida en el régimen de arrendamiento.
España tiene 3,84 millones de viviendas vacías, pero el 45% se ubica en aldeas y municipios de menos de 10.000 habitantes en Galicia, Castilla y León o Extremadura. Pretender que ese stock alivia la tensión de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga es un error de diagnóstico: en las ciudades tensionadas, la vivienda vacía efectiva es inferior al 6%.
En los últimos catorce años, los hogares que viven en una casa de su propiedad han caído del 79% al 63,9%. El propietario único tradicional ha descendido un 22%, mientras que los grandes tenedores con más de 10 viviendas han cuadruplicado su patrimonio inmobiliario, concentrando más de 1.046.000 inmuebles en manos de 27.000 titulares.
Los topes de precios bajan temporalmente la renta de quien ya tiene contrato pero reducen drásticamente la oferta disponible para quien busca piso. Una política eficaz exige presupuestos públicos (5.000 a 5.500 M€/año, 0,35% del PIB), seguridad jurídica con seguro público universal de impago y parque protegido que jamás pueda privatizarse como se hizo en los 80 y 90.